Đầu tư bất động sản Phú Quốc: Từ kỳ vọng đến bài học pháp lý

Lâm Trực@

Hình ảnh một phụ nữ mặc áo đỏ giơ cao hai tay phản đối tại một trung tâm thương mại gần đây đã gây nhiều tranh cãi. Chị cho rằng mình đã bỏ ra 27 tỷ đồng mua biệt thự du lịch tại Phú Quốc của Vingroup từ năm 2017 nhưng đến nay tám năm vẫn chưa có sổ đỏ. Nhiều người vội vàng chia sẻ sự thương cảm, thậm chí phẫn nộ, cho rằng chị là nạn nhân. Nhưng khi đối chiếu với quy định pháp luật và bản chất hoạt động đầu tư bất động sản, có thể thấy câu chuyện này chứa đựng nhiều bài học hơn là một vụ “bị lừa”.

Năm 2017, thời điểm giao dịch diễn ra, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2013 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Theo Điều 125 Luật Đất đai 2013, chỉ đất ở mới được sử dụng ổn định lâu dài; còn đất thương mại, dịch vụ chỉ có thời hạn, thường tối đa 50 năm. Do đó, loại hình biệt thự du lịch thương mại – dịch vụ mà chị mua không thể được cấp sổ đỏ lâu dài. Thực tế, hợp đồng cũng không cam kết điều này, và điều đó phù hợp với pháp luật thời điểm đó. Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định rõ: chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao sản phẩm đúng hợp đồng, còn việc kinh doanh, cho thuê hay sinh lợi nhuận sau đó là rủi ro nhà đầu tư tự chịu. Việc Vingroup chỉ thuê lại biệt thự trong một khoảng thời gian nhất định rồi trả lại để khách hàng tự khai thác là hoàn toàn đúng luật.

Thời gian đầu, mức lợi nhuận từ hợp đồng thuê lại khá hấp dẫn, có ngân hàng như Sacombank còn cho vay đến 70% giá trị sản phẩm, chứng tỏ dự án có cơ sở pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, khi hết hạn thuê lại, thị trường cho thuê bất động sản nghỉ dưỡng rơi vào tình trạng cung vượt cầu, giá cho thuê thực tế chỉ bằng một nửa, thậm chí một phần ba so với kỳ vọng. Nhiều nhà đầu tư đối mặt với dòng tiền âm, trong khi khoản vay ngân hàng vẫn còn đó. Đây chính là bản chất rủi ro của hoạt động đầu tư: lợi nhuận cao luôn đi kèm nguy cơ thất bại, và trong trường hợp này, nguyên nhân không nằm ở sự gian dối của chủ đầu tư.

Câu chuyện về “bùa phép lợi nhuận” trong bất động sản vốn không mới. Không ít chủ nhà muốn bán được giá cao đã thỏa thuận với người thuê nâng khống giá thuê, rồi cùng nhau ra công chứng ký hợp đồng với mức giá gấp nhiều lần thực tế. Người mua mới nhìn vào hợp đồng đỏ dấu, tưởng như nắm trong tay “con gà đẻ trứng vàng” nên vội chốt. Nhưng sau khi mua, người thuê cũ lập tức hủy hợp đồng, chủ mới rơi vào cảnh treo biển cả năm vẫn không ai thuê, chỉ đến khi nghe dân môi giới tiết lộ giá thực mới ngã ngửa. Trường hợp biệt thự Phú Quốc cũng tương tự: nhà đầu tư bị cuốn vào ảo tưởng lợi nhuận ban đầu, để rồi thất vọng khi va chạm với thị trường thật.

Đến nay, hệ thống pháp luật đã được hoàn thiện hơn. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực 1/8/2024) và Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 1/1/2025) đều tiếp tục khẳng định nguyên tắc: đất thương mại, dịch vụ chỉ được sử dụng có thời hạn, không thể cấp sổ đỏ lâu dài. Như vậy, ngay cả khi xét theo luật cũ hay luật mới, yêu cầu đòi “sổ đỏ vĩnh viễn” vẫn không có cơ sở pháp lý.

Bản chất sự việc không phải là bị lừa mà là một thương vụ đầu tư thất bại. Người mua đã đặt niềm tin tuyệt đối vào cam kết lợi nhuận ngắn hạn, nhưng lại không lường hết biến động thị trường. Pháp luật, ở mọi thời điểm, đều minh định: nhà đầu tư có quyền sở hữu, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp sản phẩm bất động sản thương mại, nhưng không thể biến nó thành đất ở lâu dài. Đây là bài học đắt giá rằng trong đầu tư, không có “bùa phép” nào bảo đảm lợi nhuận mãi mãi.

Và quan trọng hơn, công chúng cần tỉnh táo. Một hình ảnh phản đối có thể gây hiệu ứng truyền thông mạnh mẽ, nhưng không thể thay thế cho quy định của pháp luật. Nếu tiếp nhận thông tin bằng cảm tính, dư luận dễ bị dẫn dắt, tạo áp lực sai lệch và vô tình làm tổn hại niềm tin vào thị trường. Thượng tôn pháp luật chính là nguyên tắc để mỗi nhà đầu tư và cả xã hội tránh rơi vào những bi kịch không đáng có.

P/s: Bài viết có sử dụng tư liệu của Fb Mán Mường